明修栈道,暗度陈仓:青客赴美IPO的资本逻辑

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去中心化的长期租赁公寓服务提供商清华公寓最近向美国证券交易委员会提交了F-1招股说明书,并希望发行美国存托股票以筹集不超过1亿美元的资金。与总公司蛋壳公寓相比,轻客领先一步,或将成为首个长期公寓上市。

庆科的法定代表人金光杰在律师时期就开始进行投资。在清科成立之初,他决定根据上市公司的要求进行下一步投资。他认为这是企业家成功的秘诀之一。

为什么是绿色客户

东方东方的创始人分析了整个情况。将摩根士丹利引入GreenStanley对其在美国的上市非常有帮助。在美国资本市场中,承销商的作用非常重要。

与其他公寓品牌的持续融资相比,损失逐渐扩大,绿色客户步伐较小,融资金额较小。据知情人士透露,清科成立后,融资的步伐保持了每8-9个月一次。最近的一次风险投资是在2018年4月,凯欣资本和摩根士丹利投资了1亿美元。即使去美国,融资规模也只有约1亿美元。庆科没有一次性稀释的股份,金光杰直接持有30.3%的股份,开新资本及其关联实体合计持有28.1%,是最大的机构投资者。 Newport Ventures,Safford Investment Fund和Morgan Stanley管理的私募股权基金分别持有9.3%,8.9%和8.9%。

“这种扩张途径比连锁房屋和蛋壳更先进。”泉说,轻客可能会在今年12月上市。

但是由于使用房租贷款,不可避免地会发生纠纷。许多自称是清华租户的账户都抱怨装修质量差,无法退还押金。

全国指出,庆科的商业模式比较成熟。据传总资产为20亿,负债为27亿。损失太大,无法上市。

赢利悖论:抓住IPO融资

Qingke招股书显示租户较年轻,这与他们的城市布局相符。截至2012年底,上海共有940套租赁房屋。截至2018年12月31日,青科覆盖南京。苏州和杭州有6个城市,共有房屋。增长主要来自二线城市。

2017年和2018年,轻客公寓营业收入分别为5.23亿元和8.9亿元,同比增长70.3%。从收入结构上看,租赁收入分别占97.35%和89.55%。截至2019年6月30日,租赁收入占总收入的比例降至88.29%,增值服务占近12%。

增值服务来自宽带网络,公共事务,绿色客户偏好以及房东或房客补偿。不得不提的是庆科大量使用的房租贷款。许多租户报告说,一般租赁期限为一年,但是绿色乘客会让一些租户签署26个月的租赁合同并申请26个月的分期贷款。否则,房客将无法享受“减免一个月租金和水费宽带费”的权利。

绿色房间的光源大部分位于偏远地区。根据招股说明书,截至2019年6月30日的九个月,轻客公寓的平均月租金为1149元。有投资者透露,一间房间的费用约为1.5万元至2万元,包括装修和购置家具。转租的差异不是很大,投资回报率很高。

2017年和2018年,清科公寓分别净亏损2.45亿元和4.98亿元。公司成立七年来,累计亏损已达20亿元。这种商业模式可以继续吗?

“在匆忙的时候,它很可能不会上市。如果您可以自由地用蛋壳公开上市,那么绿色客户就非常被动。” Quan说他之所以选择在2019年10月开始是因为他有空。据报道,还有蛋壳准备上市。

Greener的上市也有很大的背景:2019年是体面公寓品牌多变的秋天,整个行业都在积极地进行改组。例如,在杭州成为公寓中受灾最严重的地区之后,在乐家的``高收入和低租金''模式失败之后,接管市场的黑客公寓也存在资金问题,并急于寻求新买家。同时,有三到四个父母在租房时遇到资金问题。

记者梳理公共信息,了解到从2018年8月底至2019年8月底,有26位父母租用公寓品牌,仅在2019年7月,就有6位父母租用公寓撤出。如南京裕亨公寓,西安万潮,杭州安秀居,杭州苏金物业,南昌成裕物业。正如内部人士所说,长期出租的公寓将有较长的改组时间。如果一家公司能够成功上市,将对行业产生积极影响。

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