郁亮:“住有所居、居者有其屋”,北上广深可以做到

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上海中国证券网(记者徐锐)自2018年12月中央经济工作会议提出``建设房地产市场健康发展的长效机制''以来,万科作为行业领先企业,已经到了长效机制。怎么想的?在10月24日举行的交流会议上,万科董事会主席于亮回答了上海证券交易所记者的提问,称长效机制的实施是正确的时机,已经到了最好的窗口。房价过高不利于城市竞争力。房地产业的长效机制必须得到落实。关键是要实现两个目标:“居住和居住”和“拥有房屋”。为实现上述目标,于亮建议分等级规划住房供应,以实现“低端保障,中端支持和高端市场”,同时提高土地开发速度,有效解决土地使用不匹配问题。

这是于亮第一次对“房地产长效机制的实施”提出自己的系统思想。

房价过高不利于城市竞争力

于亮说,今年7月30日,中共中央政治局召开会议,提出“不以房地产为短期刺激经济的手段”。房地产业拥有健康,稳定,可预测的政策环境,产业得到进一步发展。同时,近年来大城市大力推进转型升级,需要引进人才来满足城市发展需求,房价过高不利于吸引城市人才。 “事实上,我们很高兴看到一些城市已经在积极探索长期房地产机制,例如深圳正在推广的分层住房供应模式。因此,于亮认为,行业已经为实施长效机制迎来了最好的窗口,这对行业来说是一个福音。

于亮指出,对于老百姓来说,房地产业的长效机制应该得到落实。主要的核心目标有两个:第一,“居住和居住”,也就是说,城市中的大多数家庭最终应获得有尊严的基本生活条件。第二个问题是“拥有房屋”意味着城市中的大多数家庭最终都可以拥有自己的基本住房。其中,“居住与居住”的关键是为低收入家庭和中低收入家庭建立住房保障体系,并开发出租住房。实现“房屋所有权”的关键是增加支付。住房供应满足了中等收入家庭的基本住房需求,并继续促进破旧住房的翻新。

目标实现存在两个主要瓶颈

在这次交流中,于亮还将北京与东京和新加坡的数据进行了比较。东京的人口是北京的1.7倍,占北京80%的人口,而东京的普通家庭有能力在一小时内到达北京。在通勤范围内,您可以购买更多宽敞的房屋。同样,新加坡人口占北京的四分之一,仅占北京人口的4%,但它的平均居住面积可超过100平方米。

于亮认为,根据东京和新加坡的数据结果,“住在家里并住在家里”的目标是有机会在北部,北部和南部的大城市中生活。但也有两个主要的瓶颈因素。

瓶颈之一是当前建设用地供应效率低下。东京和新加坡的土地开发率超过60%,而中国大多数城市的土地开发率不到25%,深圳最高的土地开发率不到50%。北京不到10%。

第二个瓶颈是土地使用率不匹配。这主要体现在三个方面:居住用地比例过低,工业用地比例过高,办公楼空置率高。他进一步列举了数据分析,他说,从居住用地占建筑用地的比例来看,东京和新加坡分别约为70%和40%,而中国大多数核心城市的比例不到30%,这表明中国居民用地比例明显偏低;从建设用地占工业用地的比例来看,中国大城市的工业用地和居住用地面积规模相近,而国际发达城市的工业用地面积却远低于居住用地区域;同时,中国主要城市的人均GDP营业面积高于纽约和伦敦,是新加坡的3-6倍。

低端保证,中端支持,高端市场

那么,如何克服以上瓶颈来实现房地产业的长效机制?从企业观察的角度出发,于亮从四个方面提出了明确的建议:提高土地开发速度,解决土地使用不匹配,供需双方。

首先,特大城市需要提高土地开发的速度。根据国际经验,建议不低于60%。其次,还必须更有效地解决土地利用的滥用问题。居住比例不得低于50%。

同时,于亮建议应该按层次分层次地规划住房供应,以确保“低端有保障,中端有支撑,高端有市场”。对于这三种住房的供应比例,他建议使用“ 2:4:4”,其中约有20%的经济适用房出租,增加对需要保护的人们的支持,并为没有住房的免租金家庭提供货币化补贴;西安住宅的总入住率约为40%。这些房屋是可交易的房地产,但只有一宗或二手房交易对符合条件的家庭开放;以市场为导向的商品住房供应比例约为40%,基本生活和基本住房需求得到满足。在满意的前提下,逐步退出以市场为导向的商品房调控政策。

在需求方面,于亮建议区分基本住房和首次购房的政策,并提高当地居民在基本住房购买中的竞争力。

(编辑:王先达)

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