降价、卖项目、资金紧缺 房企拉响“债务警报”

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从支付规模来看,2018年下半年至2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元 2019-2021年是住房企业集中偿还债务的时期。

10月21日,一张董事长在内部会议上哭泣的照片在互联网上流传开来,揭开了前百强房地产公司三生鸿业资本链断裂的冰山一角。

照片中的主角是三生鸿业董事长陈建明 在本月早些时候发布的新《2019年胡润百富榜》中,陈建明以100亿元的净资产排名第398位。 然而,该公司的财务状况并不乐观。截至2019年6月30日,三生鸿业的生息负债达到269.5亿元,超过净资产250亿元。

三生鸿业始于浙江舟山,项目主要集中在长三角地区。2018年初,公司提出“3000亿元”的目标,并毫不犹豫地借钱扩张。 根据上海住院部的数据,三生鸿业去年实现销售额187亿元,在全国排名第114位。

在房地产行业,大规模背负高额债务并不少见,但三生鸿业的经营并不乐观。 数据显示,今年上半年,三生鸿业仅实现收入36.22亿元,经营活动现金流量31.89亿元,投资活动现金流量3.9亿元,筹资活动现金流量25.67亿元。

作为一种内部融资方式,三生鸿业曾于2017年向内部员工发行期限为12个月、回报率为12.5%的金融产品,但至今尚未支付,公司仍存在欠薪现象。 10月21日,三生鸿业在上海、舟山等地区的部分员工前往公司总部“关门”,要求解释,最终迫使陈建明董事长现身。

三生鸿业金融产品“雷霆爆发”是今年房地产企业面临业务压力的一个极端案例。 最近,格林菲尔德湖南公司被曝光强迫员工买房。华侨城和金毛泽先后在其项目中上市.

自2016年下半年以来,本轮房地产市场监管持续了36个月,持续时间、力度和范围前所未有。 其中,严格控制融资渠道是今年房地产市场监管的一大特色。 与此同时,从2019年到2021年,住房企业将达到偿债高峰。 尽管系统性风险尚未出现,但业内人士认为,在一系列微小迹象的背后,企业即将迎来一个“黑暗时刻”。

改变“36计划”

在公司内部发行金融产品是住房企业众多融资方式之一 最近,为了获得资金,企业几乎尽了一切可能。

就传统融资方式而言,海外债券发行已成为现阶段最重要的渠道。 据中信建设投资统计,2019年1月至9月,住房企业海外债券发行量达到483亿元,超过2018年水平,同比增长26.98%,创下同期历史新高。

在国内融资有限的情况下,企业海外融资成本也在上升。 今年9月,住房企业海外债券发行利率达到7.89%,比上个月上升149个基点。 其中,最高利率为阳光城,票面利率为12.5%

一些房地产公司在此期间上市,希望赶上资本的“最后一班车”。 10月下旬,天宝集团和索尼控股通过了香港交易所的听证会,预计将在不久的将来登陆资本市场。 这两家住宅企业的业务主要集中在河北和江西,净利润不到10亿元。他们是当地典型的小型住宅企业。

起源于安徽省的三顺集团和起源于常州的港龙地产也于10月向香港证券交易所提交了上市申请。 这两家公司也属于百强阵营之外的小型住宅企业。

10月22日,华侨城在北京产权交易所透露,将转让其“苏河湾二期”,总底价为47.12亿元。该项目的前身是2016年公司以69亿元收购的“土地王”。 这是该公司自10月以来的第二个上市项目。 自2019年以来,华侨城已将13家项目公司的股票上市出售。

近日,搜狐中国还宣布将打包出售其11个共享办公项目SOHO3Q 9月初,泰和还继续出售其项目。 目前上市、发行债券和转让项目融资环境极其紧张,住房企业通过各种渠道寻求资金。 从5月起,监管部门开始严格管理住房企业的融资渠道。 一系列政策出台后,私募、信托等渠道大幅减少,银行贷款明显受限。

”今年是过去三年中最紧张的一年,因为在今年的监管政策中,对融资渠道的限制最为严格 一家大型北京房地产公司告诉《21世纪经济先驱报》

坚持“现金为王”

前面提到的“压力最大”和销售不佳的原因 今年以来,房地产市场监管依然严格,信贷政策相对收紧,市场进入下行期。 虽然一些城市直接或间接放松了政策,但整体市场形势并不理想。

10月中旬,绿地集团湖南分公司被曝光强迫内部员工买房的消息,最终得到证实。 公司要求内部员工(包括试用期员工)在月底前购买绿色湖南房产,“未完成者将被开除”

2019年上半年,绿地实现主营房地产业务合同销售额1677亿元,仅占5000亿元销售目标的33%。

根据58家安居克房地产研究所监测的全国50多个重点城市,目前有10多家品牌住宅企业提供折扣和促销。预计第四季度住房企业降价的大趋势将在更多的城市和项目中得到体现。

上述房企人士表示,降价促销是考虑到房企第四季度的冲刺表现,也是因为房企开始意识到“救市”无望 7月30日召开的政治局会议首次明确表示,“房地产不会被用作经济的短期刺激” 业内普遍认为,这一声明再次为房地产市场的监管定下了基调,抑制了地方政府放松监管的冲动。

根据《21世纪经济先驱报》的理解,加强销售和保持现金流是住宅企业今年的主要策略。到今年下半年,这个想法将会更加清晰。 总的来说,企业对“还款率”给予了前所未有的重视。大中型住房企业通常要求80%以上的还款率

在华侨城2019年年中的报纸上,强调坚持下半年“还贷”和加快项目去极化是绝对原则。 除了制定灵活的定价和销售策略外,“对于难以移除的产品,应做出果断决策,并应积极采用资产证券化、股权转让、资产处置等方法来迅速振兴它们。” “

6.1万亿债务上限

房地产公司真的对金融形势感到紧张吗?

从财务报表来看,今年前三个季度,大中型住宅企业销售额普遍增加,大多数企业实现全年销售目标相对较好。 在融资方面,大中型住宅企业的优势也很明显。单个企业甚至可以以不到4%的成本发行债券

但是从一些细节可以看出,趋势并不乐观。 以华侨城为例。截至今年上半年,华侨城负债总额超过1000亿元,其中短期贷款280亿元,比去年年底增长130%。 同期,华侨城的净负债率为106.22%,也高于年初。

“短期债务的增加是近期该行业的普遍现象,这也表明偿债压力正在增加。 上海易居房地产研究所智库中心主任严跃进告诉《21世纪经济先驱报》

恒大研究院的报告显示,从2018年下半年开始,住房企业将逐步达到偿债高峰。 截至2018年6月底,除私人融资和类似金融机构贷款外,住房企业计息负债余额约为19.2万亿元。 从支付规模来看,2018年下半年至2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

韩毅智库还认为,2019-2021年是住房企业集中偿还债务的时期。

该机构指出,从2015年的行业宽松到2019年年中的行业监管,住房企业的现金流趋势大致可以分为三个阶段:在2015-2016年第四季度之前,企业债券将被发行,住房企业将扩大融资规模,经营现金的流入和流出将同时扩大。从2016年第四季度到2017年,行业调整和控制,融资收紧,债券融资规模降至冰点,现金流入萎缩。从2018年到2019年,行业调控将升级,融资渠道将继续收紧,债券到期的影响将叠加,现金流入将再次减少。

韩毅智库表示,截至2019年年中,第一梯队的现金比例大幅上升。 相比之下,二级住房企业的净现金流变化最大,介于正值和负值之间。他们应该警惕销售收款率下降的风险。 第三梯队的净现金流变为负值,这意味着企业面临现金收入的下降。

“整体收紧,梯队分化”现象反映出住宅企业抵御风险的能力存在差异,市场低迷时期的策略也有所不同。 严跃进认为,大型住宅企业融资成本优势明显,跨周期运营能力强,没有明显的系统性风险。中型住房企业将不得不放慢扩张步伐,努力保持资金平衡;小型住宅企业的融资渠道相对狭窄,更依赖销售收入。资本链危机的可能性很高。这些企业的风险概率很高,甚至可能会出现债务违约潮。

“最困难的时刻还没有到来,因为今年上半年有一个融资窗口,一批企业抓住机会补充资本。 如果融资渠道继续收紧,未来的资本风险可能蔓延到数百亿甚至数千亿的中型企业。 ”上述住房企业表示

责任编辑:孟然