物业管理行业:兼顾成长与防守 快速成长的价值蓝海

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核心观点:物业管理行业是一个可以通过轻资产管理连续创造稳定现金流量的行业,具有增长和抗波动的特征。增长端:我们对房屋竣工量的逐年增加和现有财产的渗透感到乐观,这将导致管理面积的不断改善和房地产市场成本的增加。此外,增值服务的扩展和利润贡献的贡献不断增加,这也扩大了行业上限。周期结束:稳定的物业费收入和高粘度增值服务减弱了周期波动。

该行业具有广阔的空间:基础物业服务和增值服务仍有改善的空间。 1)基本财产服务将受益于住房的不断完工和财产管理服务渗透率的提高。同时,人均收入的增长,人口结构的变化和物业管理费的定价将逐步市场化,并提供物业费的增长。空间; 2)增值服务:增值服务业务板块的收入和收入贡献逐年增加。物业管理行业以其低成本的离线流量在“ Internet ++”时代探索了广阔的空间。 3)五年内市场规模突破万亿美元:我们预测到2022年基本服务业务的市场规模将达到1亿,加上增值业务部分,整个行业的市场规模将达到1亿。

行业格局和趋势:现阶段,随着资本市场的扩张,我们将努力提供服务质量和增值服务管理能力。 1)加速加速:物业管理公司在享受行业增长红利的同时,资源也在加速增长,龙头企业的市场份额持续增长。其背后有三种逻辑:由母公司的房地产开发商提供支持;市场加速了并购。开始加强对第三方股票资源的争夺。 2)技术赋权,降低成本和降低门槛:一些基础物业服务使用信息技术代替劳动力,并且将短期支出交换为持续的劳动力成本降低。从长远来看,这是企业的核心竞争力。领先优势得到巩固:龙头企业利润率提高,中小企业利润率下降。下降的原因是大容量管理的成本,新的大容量比率提高了短期毛利率,而运营增值服务能力更强。至。

商业模式的讨论:看好存货和招标的商业模式,并为业主提供增值服务。 1)内生增长与并购并购:物业管理公司的项目获得了三种途径(开发者关联方产出,并购和第三方投标),分别对应于短期业绩和毛利率,并且快速。短期规模增长。长期业务先发优势。考虑到增量资源的边际缩小和物业管理市场化的日益发展,依靠开发商和大规模并购无法带来直接的竞争优势。我们对以市场为导向的库存扩张和轻资产平台产出模型较为乐观;所有者的增值服务和非所有者的增值服务:考虑到一些非所有者的增值服务与开发人员相关,所有者的增值服务更具可复制性,更有利于质量和声誉。口腔,其对周期的敏感性相对较弱。

主要上市公司的比较:有许多因素会导致公司之间的短期利润率。从长远来看,优秀公司的盈利能力不会受到下行压力。公司之间的利润率非常大:重点房地产企业的毛利率在20%至40%之间,净利率在10%至25%之间。影响因素很多,例如:使用薪酬制度或打包制度的基本财产服务的比例,财产中新住房的比例,城市的能源水平,建筑面积比,单碟比例,增值服务扩展,科技产品投资和服务质量。态度等,是由于行业的成长期,不同的公司处于不同的发展阶段,具有不同的经营理念。从长远来看,该行业的增量资源正在缩小,竞争是股票竞争,而优质的服务,促进物业费的提高是提高行业门槛的举措。利用创新技术降低劳动力成本将增强竞争力,培育优质的增值服务并加强竞争。优势是股票资源竞争的关键。股票时代的竞争将比房地产开发企业更激烈。我们对优质的服务感到乐观,同时继续投资研发以提高物业管理企业的技术效率。

投资建议:物业管理行业能够在增长的主线下继续创造稳定的现金流,因此该行业也具有较强的防御性。在短期内,依赖开发人员的企业将拥有资源优势,而采用并购策略的企业在规模扩张方面将更加引人注目。从中长期来看,库存资源是不可避免的,第三方房地产开发将致力于质量,投资于研发的公司将抓住机遇。建议关注:碧桂园服务,绿城服务,中海物业,雅人寿服务,永胜人寿服务,新城悦服务。

风险提示:1.房地产行业低于预期:当前的销售区域和剪刀的面积仍未满。由于当前的融资紧缩,施工进度低于预期,导致竣工进度低于预期,从而减缓了行业发展。管面积增量增加;

2。物业费的市场化进度低于预期:目前的物业管理费有部分开放的趋势,但从市场化的角度来看,仍处于起步阶段。如果长时间控制,则叠加的成本将继续增加。基本物业服务的毛利率受到一定程度的抑制;

3。房地产市场的销售低于预期:由于持续的控制,商品房的销售将受到抑制。如果进一步下降,它将影响业务发展以及与开发商相关的非所有者增值服务的收入。

(文章来源:中泰证券)

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